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부동산시세확인서 또는 부동산 시가 확인서 라고 하는 문서는 그야말로 부동산의 시세 즉 해당 시점에서의 매매 가능 가격이 얼마인지를 누군가가 확인하여 준다는 의미 입니다.
여기서 중요한 것은 우선 “해당 시점”이라는 말과 또한
그 시세라는 것을 확인해 주는 사람이 누가 확인해 주느냐 입니다.
공인중개사가 시세확인서를 발급 하는 경우
과거에는 이 부동산 시세 확인서는 부동산 중개 사무실에서 공인중개사가 주로 해주었습니다. 가격도 아주 싼 가격에 하거나 또는 중개업의 고객인 경우에는 무료로 해 주기도 하였습니다.
그러나 2018년 법원의 판결로 공인중개사가 시세확인서를 발급 한 것이 감정평가사 법을 위반하여 벌금 형을 선고 받았습니다.
헐값 또는 무료로 시세확인서를 관행적으로 발급 해 주다가 150만원이라는 벌금 형사처벌을 받게 된 것 입니다. 이 판결은 그 다음해 대법원까지 가서 유죄로 확정이 되었습니다.
법원에서는 감정평가사라고 하는 전문 자격사의 영역을 공인중개사가 침범했다고 해석 하여 유죄를 확정 하였습니다.
감정평가사가 시세확인서를 발급 ?
하지만 일반적으로 현장에서 활용되는 부동산 시세확인서는 감정평가라는 전문적이 부동산 가치평가 과정이 아니기에 고가의 전문 자격사에게 그 모든 시세 확인을 감정평가를 할 수는 없는 상황 입니다.
아뭏든 그 판결 이후로 공인중개사 분들이 해당 시세확인서 발급업무를 거의 중단한 상태 입니다. 물론 지금도 하시는 분들도 계시고 또 그분들이 하시는 방법에 따라서는 위법이 안될 수도 있긴 합니다만 이는 좀 복잡하게 법적 분쟁으로 갈 각오를 하고 들어가야 할 것 입니다. – 대법원 확정판결된 사건과는 다른 쟁점이 필요로 하다는 의미 입니다.
행정사가 부동산 시세확인서를 발급할수 있다?
이에 저희 같은 행정사는 행정사법에 근거하여 사실조사 차원에서의 시세 확인조사 와 그 조사 결과를 서면으로 제출할 수 있습니다.
다만 부동산 시세와 가격 형성 원리등에 대한 기본적인 지식이 필요하기에 해당 분야의 전문지식은 필요로 합니다.
저희 사무실의 경우에는 공인중개사 자격증을 가지고 부동산 중개업을 함께 영위하고 있기에, 부동산 공인중개사 업무 능력 더불어 행정사로써의 사실조사 능력을 결합하여 이러한 부동산시세확인서를 객관적이고 정확하게 그리고 효율적으로 작성하여 필요한 기관에 적시에 에 제출 할 수 있습니다.
여기서 행정사의 사실조사 능력이란 것은 저희의 경우 행정기관의 공익사업을 위한 토지보상 작업에 있어서 토지보상 , 토지수용 사건의 행정심판, 이의신청, 의견제출 등의 업무를 많이 진행 하는 관계로 해당 보상액 산정을 위한 감정평가결과를 매우 많이 분석 하고 있습니다.
이는 지역적 범위를 벗어나 전국적으로 진행되는 업무 이므로 그 사례도 매우 광범위하게 축척되어 있기에 그 부분에서의 사실조사 능력이 그래도 다른 분들에 비하여서는 조금 앞선다고 봅니다.
물론 경매를 전문으로 하는 중개사분들도 시세확인서를 작성한다고 광고를 하고 있습니다만, 경매 전문이라는 분야도 역시 공인중개사의 업무 ( 법원에 경매 매수신청대리 등록업체도 그 범위 안에 있습니다. )라는 한계를 가질 수 밖에 없습니다.
공익사업을 위한 토지보상, 각종 재건축 재개발 과정에서 현금청산자를 위한 보상액 산정, 그 과정에서의 건물을 비롯한 각종 지장물등에 대한 보상액에 대하여 그 증약을 위한 다툼을 많이 대행 하고 있기에 토지보상 사건을 많이 다룬 행정사들이 아무래도 이 분야에 밝을 수 밖에 없습니다.
중개사 업무를 하며, 사실조사 경험이 많은 행정사는 부동산시세확인서 작성을 어떻게 하나?
저희가 하고 있는 부동산 세확인서의 업무를 소개 하면 우선 해당 부동산의 입지를 분석 합니다.
시세확인을 할 대상 부동산이 아파트인 경우, 단독주택인 경우, 근린상가인 경우, 그리고 토지인 경우에 따라 시세확인 조사 방법은 약간씩 다릅니다.
이 글에서는 토지에 대한 분석, 그것도 위의 사진 처럼 여러필지가 함께 있는 토지에 대한 사례를 올려 봅니다.
사실 아파트 같은 경우는 별로 소개할 것이 그리 많지 않습니다. 토지나 주택 , 근린상가건물 등은 아파트에 비하여 난이도가 좀 있죠.
참고로 상업용 빌딩등은 당연히 저희들도 하고 있습니다만 부동산시세확인서의 작성 목적과 그 제출처에 따라서는 전문 감정평가사의 평가 작업쪽이 더 적절한 경우가 많습니다.
왜냐하면 그런 대형 건물들은 시세확인 개념이 아니고 건물 가치 평가의 영역으로 실제적인 부동산 자산가치 평가 이기 때문 입니다. 따라서 전문 자격사인 감정평가사가 하는 것이 실제로 법규상 내용상 맞습니다.
다시 토지에 대한 (여러필지) 시세확인서 작성 글로 돌아옵니다.
이 글에서 사례로 드는 시세확인서 작성 업무는 전체 10개 필지의 토지 입니다.
음 ~ 글이 너무 길어져서 잠시 쉬었다가 다음 글로 나누어서 써야 하겠습니다.
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